Gayrimenkul Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Birikimleriniz ile ev almaya karar verdiniz, alacağınız evi belirlediniz, evin bedelinin pazarlığı ve ödemenin nasıl yapılacağı konusunda anlaşmaya vardıysanız, ev alımı için bir yerde yasal süreçleri de başlatmış oldunuz. Yasal süreçler, problem çıkmaması durumunda 1-2 güne biten süreç olmakla birlikte, çeşitli problem çıkması durumunda süreçler çok uzayabiliyor ve içinde çıkılmaz bir durum haline gelebiliyor.

 Ev alım sürecinizi sorunsuz olarak tamamlasanız bile özellikle yasalara tam olarak uyulmadan yapılan işlemlerden dolayı ilerleyen zamanlarda çeşitli cezalar ile karşı karşıya kalınabiliyor. Bundan dolayı, ev alım sürecinde dikkatli olmak ve gerekli mevzuatlara kesinlikle uymak gereklidir.

Belirlemiş olduğunuz evi, devam eden veya yeni başlayacak olan bir projeden mi alacağınız yoksa tamamlanmış bir ev mi alacağınıza göre süreç farklı işliyor ve de farklı riskleri bünyesinde barındırıyor. Projelerden ev almak daha düşük bedelle taşınmaz sahibi olarak görünse de daha büyük riskleri de bünyesinde barındırıyor. Ama bu demek değildir ki projeden ev almak tehlikelidir. Sadece iyi bir araştırma ve de değerlendirme sonucunda riskleri minimize edebilir ve karlı bir alışveriş yapmış olursunuz.

Kat irtifakı şeklinde düzenlenen tapu senetleri sizleri aldatmasın;

Bugün herhangi bir projeden bir ev alacak kişi, ‘’tapu hemen teslim’’ gibi bir söylemle karşılaşmaktadır ve ev alacak kişi tapuya hemen sahip olacağı inancı ile kendisini güvende hissetmekte ve alacağı tapu ile kendisini garanti altına aldığını düşünmektedir. Yasal düzenlemeye göre projeden hemen tapu almak mümkündür. Zira 4133 sayılı kat mülkiyeti kanunun 1. Maddesinin 2 fıkrasında ‘’ Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir’’ demektedir. Yani kazma vurulmamış, temeli atılmamış belediye ye projesi onaylatılmış bir yere tapu idaresinde kat irtifakı şeklinde tapu senetleri düzenlenebilmektedir.

Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK. 10/1).Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçmeden önce yapılması gereken bir süreç olarak tanımlanıyor. Bir diğer anlamda kat irtifakı, müteahhit ile alıcı arasında inşaatı bitmeyen bir yapı için yapılan anlaşmadır. Tapu senedini incelediğinizde kat mülkiyeti-kat irtifakı ve devre mülk şeklinde belirtilen bir bölüm bulunmaktadır almış olduğunuz ve de tamamlanmamış dairenin tapusunda kat irtifakı yazan bölümde ki kutucuk işaretlidir.

Kat mülkiyeti şeklindeki tapu senedi ise, inşaatı tamamlanması ve iskan belgesinin alınmasından sonra kazanılan mülkiyet hakkını ifade ediyor. Yani yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti şeklinde düzenlenen tapular arasında ki en büyük farklardan bir tanesi kat mülkiyeti şeklinde düzenlenen tapu senetlerindeki evlerin yapı kayıt belgesine (iskan belgesi) sahip olmasıdır.

İskan, ruhsatlı binalar için, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren ve Belediyece düzenlenen belgedir.

Peki, iskansız ev almanın sakıncaları nelerdir?

Müteahhit ile ev sahibi arasında yaşanan sorunların başında; Yetersiz sermayeli-tecrübesiz yüklenici firmalar tarafından arsa sahipleri ile gerçekleştirilen “kat karşılığı inşaat” sözleşmelerinde, yüklenici (müteahhit), sözleşmeye göre kendisine düşen daireleri bir şekilde sattıktan sonra inşaatı tamamlamadan ortadan kaybolması yer alıyor.

Hal böyle olunca, müteahhitten daire satın alanlar oldukça ciddi zararlar görüyor. Özellikle, müteahhit firmanın arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini düşük seviyede yerine getirmiş olduğu hallerde arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshi söz konusu olduğunda, müteahhitten daire satın alanlar “tapu” sunu dahi kaybetmektedir. Bu tapuda kat irtifakı şeklinde düzenlenen tapulardır.

Ayrıca, Yargıtay bir çok kararında; “kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan temlik-devir suretiyle daire alan üçüncü şahsın, müteahhidin yaptığı inşaatta talep edebileceği şahsi hakkı bulunmadıkça, arsa sahibine karşı tescil isteği dinlenmez”  yönünde karar vermektedir. (Yargıtay Hukuk genel kurulunun benzer yöndeki kararı E. 2007/15-244 K. 2007/229 T. 2.5.2007) Bu durum da daire satın alanların tapularının arsa sahibi lehine tescili yapılmaktadır. Müteahhitten daire satın alanların, her ne kadar müteahhitte yönelme ona karşı dava açmaları, haklarını talep etmeleri söz konusu ise de genellikle orta da bir müteahhit kalmamakta veya müteahhit şirket üzerine bir şey bulunmamaktadır.

Diğer bir hususta ev alacağınız firmanın mali yapısıyla alakalı bir süreç olan firmanın konkordato sürecinde olup olamaması ile alakalıdır. Eğer bu durumda ki bir firmadan daire alıyorsanız iki kere düşünmeniz yararınıza olabilir. Bu durumdaki bir firmadan alacağınız daire büyük oranda bitmiş olsa bile olası bir olumsuzlukta dairelere sahip olamamaktasınız.

İskanın elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklere etkisi
Yapı kullanma izni olmayan yapılardaki bağımsız bölümlere teorik olarak su, elektrik ve telefon bağlantısı yapılamaz. Özellikle büyük projelerde bu durum daha büyük bir sorundur. Fakat iskansız abonelikler hukuka aykırı olsa da yapılmaktadır. İskan alınmamış binalarda belediyenin her an problem çıkarma olasılığı vardır. Bu da ciddi bir risk ve sıkıntı oluşturmaktadır. O yapıya ait aboneliklerin olması iskan alınacak anlamına gelmemelidir.

Projelerden veya maketleri üzerinden karar verilerek tercih edilen evlerin riskleri objektif olarak değerlendirilerek karar verilmelidir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuda tescil işlemi ile gerçekleşmektedir

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus Medeni kanun 705-706 maddelerinde belirtildiği üzere taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu müdürlüklerinde yapılacak tescil işlemi ile gerçekleşmektedir. Bunun haricinde taraflar kendi aralarında sözleşme-protokol vb isimler ile yada noter de yapılacak işlemlerle taşınmaz mülkiyetini kazanamayacaklardır. Ev almak isteyen kişilerin yanıldığı en önemli nokta noterde yapılan satış işlemi ile taşınmazın mülkiyetini kazandıklarını düşünmeleridir. Noterde satış işleminin gerçekleşmeyeceğini bilmeyen taraf resmi memur olarak gördüğü noterin resmi belgesine güvenmekte ve taşınmazın mülkiyetini kazandığını düşünmektedir. Bu bir yanılgıdır ve Noterler taşınmaz satış işlemi yapamazlar. Noter de satış olarak gösterilen işlemleri Yargıtay satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirmektedir. Noterler düzenleme şeklinde gayrimenkul(taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi yaparlar.  Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir. Sonuç olarak vaat edilenin, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu idaresinde ve tapu memuru önünde gerçekleşmektedir. Bu şekilde ev aldığını düşünenleri bekleyen diğer bir tehlike de evin birden çok kimseye satılmasıdır. Birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme muteber kabul edilir.

Evin değerinin düşük gösterilmesi ;

Sık karşılaşılan sorunlardan biride ödemenin nasıl ve hangi değer üzerinden yapılması gerektiğidir. Genellikle tapu harcının az ödenmesi için evin değeri düşük gösterilmekte ve bu şekilde düşük harç ödenmek istenmektedir.

Tapu harcı alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere %2 olarak alınmaktadır(Şuan için %1,5 geçici süreliğine). Evin değerinin düşük gösterildiğinin tespit edilmesi durumunda alıcı ve satıcı vergi cezası ile karşılaşmaktadır.

Evin bedelinin ödenmesinin banka aracılığıyla yapılmasında fayda bulunmaktadır. Elden ödeme gibi durumlarda ev alan taraf ilerde ödemenin yapılmadığı iddiası(hile, tehdit iddiası) ile tapu iptal ve tescil davası ile karşılaşabilmektedir. Ayrıca tapuda devir işlemi ile birlikte parayı alıcıya, banka aracılığıyla açıklamasının yapılarak transfer etmeniz ilerde karşılaşabileceğiniz muhtemel sorunların önüne geçmenizi sağlayacaktır.

Satın aldığınız dairenin yönetimi ve giderleri (aidat, güvenlik vb)

Yönetim planı satın almış olduğunuz dairenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenliyor. Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilirken tapuda tescil edilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu şarttır. Yani değiştirilmesi yüksek katılım ve de lehe oy isteyen zor bir süreçtir. Büyük projelerden bulunan daire sayısının çokluğu da (yüzleri, binleri bulan dairelerin olduğu) göz önüne alındığında yönetim planını değiştirmek oldukça sıkıntılı ve zor bir durumdur. Diğer daireler ve yönetim beni ilgilendirmez diyebilirsiniz fakat yönetimce belirlenecek aidatları ödemek zorundasınız. Kat mülkiyeti kanunun 20 md belirtildiği üzere Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüsünüz. Buraya kadar her şey normal genel giderlere de katılabilirim dersinizde bu hem göreviniz hem de hakkınız. Fakat bazı firmalar, yönetim planlarını başta belirledikleri ve yönetim kendi idarelerin de olduğundan astronomik bir şekilde aidat belirlemekte ve bu durumu ayrı bir gelir olarak görmektedirler. Sık karşılaşacağınız bir durum olmamakla birlikte dikkat edilmesi gereken bir husustur.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta almaya karar vermiş olduğunuz evin üzerinde ipotek, haciz, rehin gibi taşınmazı kısıtlayıcı şerlerin olup olmadığını kontrol etmenizdir. Hatta bu şerhler olmamış bile olsa evli bir kişiden ev alırken satılacak evi aile konutu olarak kullanıp kullanmadığını kontrol etmeniz faydanızadır. Eğer böyle bir durum söz konusu ise diğer eşin de muvafakatini almanız ilerde size açılması muhtemel aile konutu olarak kullanıldığı ve bu sebeple açılması muhtemel olan tapu iptal ve tescil davasının önüne geçecektir

Ev almak, sıcak bir yuvaya kavuşmak, dinlenebileceğiniz rahat bir yer edinmek gayesi ile hareket ettiğiniz bu süreç hayatınızın kabusu olabilmektedir. Yıllarca çalışıp, emek vererek elde ettiğiniz birikimlerinizin elinizden uçup gitmemesi için alım sürecinde aldatıcı içeriklere sahip projelere objektif değerlendirmesini yaparak yaklaşmalı ve sağlıklı bir düşünme sürecinin sonunda karar vermeniz faydanıza olacaktır. Gönlünüze göre bir eve kavuşmanız dileğiyle.

Saygılarımla

Emrah DAĞLI

     Avukat

İletişim

Mail :   av.emrahdagli@gmail.com

Web : https://emrah-dagl-avukatlk-burosu.business.site

Tel   : 00 90 533 147 7120